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摔杯子、争吵,首富也差钱?三位大佬现场砍价!背后真相揭晓...

2017-07-20 总裁首选学堂

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星期四

2017年7月

得之坦然,失之淡然。顺其自然,争之必然。

一日一签



昨天万达融创631亿元的大额交易签约现场,突然冒出来一个富力,变化之快,脑子真是转不过来。

现场关于富力来了,又走了,又来了的戏剧性变化,也是值得玩味。

一幅现场可能还在砍价的画面浮现在我脑中。

最终,原来万达打包给融创的76加1酒店,以199亿的价格,重新卖给了富力,比原来的定价便宜了一百多亿。

而融创只接手13个文旅项目,价格从原来的定价295.75亿,变成了438.44亿,增加了142.7亿。

事出紧急,一增一减,其实可以理解,因为酒店是重资产,流动性远远不如13个文旅项目的土地储备,原来打包卖给融创时酒店价格卖的高,现在因为万达的委托贷款落实不了,融创急于转售,那富力肯定要趁机放肆压价的,多余的溢价成本由融创来承担。


1交易怎么变故了?


根据掌握的情况判断,主要是因为万达和融创双方面的考虑。

从万达来说,受万达海外投资项目被严格监管的影响,早几天的一份文件流出(我前天文章被删了),显示万达在海外的6个项目,不允许从境内银行融资,也不允许万达从境内注资出去。这6个项目有4个在美国,包括2012年巨资拿下的美国AMC影院,还有去年230亿拿下的传奇影业,对万达影响非常巨大!

要土地,政府给,要贷款,银行借,国家处于经济转型关键期,你赚了钱,就想跑?

很显然,为了大局,为了我们保住来之不易的外汇资产,现在境外非理性投资都被严查,包括过去五年内的投资都要秋后算账,这一点的紧迫性,相信大家都看到了,今天央视专门还做了报道,针对性很明显,就差点名了。

所以可想而知,银行方面对万达全面围剿,贷款肯定比过去严格了很多,甚至是不允许给万达贷款了,万达的资金肯定会比较紧张。

要知道万达这几年来在海外的并购资金,达两千多亿啊,大部分都是来自于国内银行贷款,现在不允许再输血了,前期的贷款也要回收,怎么办。

之前与融创签的协议里面,有295亿,是万达委托贷款给融创,解决融创收购资金的问题。但现在银行排查风险,上头不允许贷款给万达,这笔委托贷款,多半是黄了。

对融创而言,一旦万达承诺的这笔委托贷款兑现不了,融创短时间也融不到资金来收购万达资产,这个295亿资金缺口怎么办?那就只能跟万达商量再找下家。酒店重资产,也是个包袱,融创又不擅长。

再加上最近因为这笔巨额交易,被国际评级机构下调了评级,影响很大,对融创发债和融资都有负面影响,现金流面临考验。融创也需要重新考量得失。

最后,在危急时刻,也就是这几天的事,估计是万达出面找到了富力,因为以前富力和万达在酒店方面就有过几个项目的合作,富力也有意向。

但这种情况下,富力肯定占据主动权,尽量压价,77家酒店,以199亿的价格拿下,比此前融创谈的336亿,便宜了137亿,还多拿了一家酒店。

王健林自己说的,前前后后,万达与融创和富力的这笔生意谈成,不超过一个月,可见形势之紧迫。

关于这次交易,孙宏斌7月18日与部分媒体座谈时是这么说的:


1、你买了一个超过你市值的东西,对万达有影响,对融创也有影响,银行不排查风险反而是失职。

2、老王(王健林)要找一个痛快的,找一个决策快的,找一个说话算数的,找一个好合作的,不矫情的,不扯淡的(交易对手)。

3、我们一做完这个(13个文旅城),公司规模就大了一倍。你说这事儿我该不该干?这事儿我打破脑袋也得弄啊。

4、我们的股东没有一个人担心我们付不了钱,最担心的是这事儿做不成。

5、(收购万达项目后)下半年我们肯定还得并购,一定会有。


2三个赢家?


01、万达
万达这次为什么急于卖资产?我上面也说了,现在处于危机时刻,银行围堵,你不卖,资金要出大问题,卖了,万达商业至少还有希望登陆A股,虽然希望比较渺茫呵呵。


王健林委婉的说了实话,还银行贷款。通过这次转让,万达大幅减少负债,收回巨额现金。真正实现轻资产模式,万达是赢家。

呵呵,让我想起了《人民的名义》里面,蔡成功的处境,如果没有银行抽贷,大风厂也就能转过来了。

金融是个好东西,可以让你无限加杠杆,扩大资产,晋级首富,但也是个生死命脉,要知道有多少企业的倒塌,都是因为银行抽贷,资金链出问题。

万达商业贷款加债券近2000亿。万达商业账面现金1000亿(不含13个文旅项目账面现金300亿),加本次转让收回现金680亿(含回收往来款),现金共计约1700亿。万达商业决定清偿大部分银行贷款。万达商业还有1300亿销售物业存货,全部卖掉也可以收回几百亿。到年底,万达商业持有3300万平方米商业物业,2018年租金超过330亿。

无债一身轻,这样一来,不管风吹雨打,万达也不怕银行抽贷了。

02、融创

融创通过此次转让,得到13个万达文旅项目,接近5000万平米,而且分布在一二线城市,摩根士丹利估算,按照当前市场每平米15500元的均价,这些可售资产价值约合7700亿元。可使融创财报合并收入和利润大涨,两年内,可帮助融创进入房企收入前两名,目前第一是碧桂园,第二是万科。


孙宏斌说,这个调整对融创而言比原来的交易方案有了更好的流动性,降低了负债水平,同时我们也承担了原酒店交易对价的折让部分,对于我们和万达合作的文旅项目资产包这是可以接受的溢价,这种交易安排三方都很满意。


按照老孙的风格,只要现金流不出问题,满负荷的借债运营都好,可以用最大的杠杆撬动最大的资产,尽快做大规模,但是现在金融机构对融创的高负债率有了要求,所以融创也需要考虑这一点。

价格从原来的定价295.75亿,变成了438.44亿,增加了142.7亿,按每平米增加的成本计算,也只多了两百多块,多出的成本对融创来说,可以忽略不计

而且融创靠自有资金,不需要通过万达借款就可完成交易,使交易过程简化。今天融创已将首笔150亿,支付给了万达商业。

03、富力


按王健林的说法,富力同样是赢家。富力有酒店发展战略,在全球已开业和建设的高级酒店24家,从融创手中以较低价格接手77家万达酒店后,富力将持有超过100家酒店,成为全球最大的五星级酒店业主。放眼全球,这样低价的收购机会百年难遇。富力通过一定财技,也可提高酒店收益率至理想水平。

万达搞轻资产转型,富力却转型做重资产。生意场上你走了,我来了,倒谈不上谁对谁错。

万达大甩卖,说富力趁火打劫有点难听,但确实是捡到宝了。

去年底,富力手头有460亿的现金,往年只有200亿的水平,资金来源主要是得益于去年发行公司债筹集了430亿,富力在香港上市,也有在海外低成本融资的优势。

需关注的是,富力的净负债率也是高的惊人,包括永续债在内,去年底达到了173.9%,富力的管理层说过,要大幅降低负债率,需要依靠在A股上市,但是房企A股上市也因为房地产调控而受阻了。

富力今年的销售目标是730亿,完成问题不大,在地产界属于前20位。

呵呵,后面,富力的资金链,又值得大家关注了。

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声明:本文转载自凤凰财经,由总裁首选学堂整理编辑。

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